Prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby § 6 ods. 3 je príjem spojený s prenájom nehnuteľnosti vrátane hnuteľného majetku, ktorý je súčasťou využívania nehnuteľného majetku. Súčasťou prenájmu nie je poskytovanie ďalších služieb. Musí ísť o prenájom, ktorý obsahuje len poskytovanie nehnuteľnosti vrátane energií, inak by sa už jednalo o živnosť. Fyzická osoba nemá z týchto príjmov nárok na nezdaniteľnú časť, daňový bonus, ale ani neplatí odvody. Má povinnosť registrácie do konca nasledujúceho kalendárneho mesiaca po mesiaci, kedy došlo k prenájmu nehnuteľnosti (okrem pozemkov, ktoré nezakladajú povinnosť registrácie). Daňovník môže uplatňovať len preukázateľné výdavky (nie paušálne). Nemôže vykázať daňovú stratu. Má nárok na oslobodenie príjmu do výšky 500 € podľa § 9 ods. 1/g.

Preukázateľné výdavky sú v závislosti od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie.

 

V tejto časti si povieme ako je to s nehnuteľnosťou, ktorá je zaradená do obchodného majetku.

Táto možnosť je výhodná najmä vtedy ak si nehnuteľnosť plánujeme ponechať a nemáme zámer ju v blízkej dobe predávať, taktiež pri starších nehnuteľnostiach vyžadujúcich väčšiu rekonštrukciu. Oplatí sa pouvažovať nad zaradením nehnuteľnosti do majetku aj v prípade vysokých príjmov z prenájmu.

Aké sú preukázateľné výdavky pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku?

  • Výdavky na obstaranie vo forme odpisu,
  • Výdavky na opravy a údržbu,
  • všetky prevádzkové náklady spojené s nehnuteľnosťou (napr. energie)
  • výdavky na poistenie nehnuteľnosti
  • výdavky na daň z nehnuteľnosti
  • výdavky do fondu opráv
  • úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie nehnuteľnosti
  • koncesionárske poplatky, poplatky za internet.

Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak sa daňovník napriek skutočnosti, že nie je povinný účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva rozhodne účtovníctvo viesť, je povinný postupovať takýmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti  podľa § 6 ods. 3 zákona sa môže rozhodnúť viesť  daňovú evidenciu.

V akej výške zaradíme nehnuteľnosť do majetku?

Obstarávacia cena je cena, za ktorú bola nehnuteľnosť obstaraná (napr. kúpna zmluva) plus náklady na obstaranie. Stavebné úpravy vykonané na nehnuteľnosti pred jej uvedením do používania sú súčasťou obstarávacej ceny. V opačnom prípade budú predstavovať technické zhodnotenie, ktoré sa odpisuje tak ako nehnuteľnosť. Stavebné úpravy sa dokladujú faktúrami, bločkami, zmluvami a pod.

Príjem pri predaji nehnuteľnosti

Pri príjmoch z predaja nehnuteľností, je daňovým výdavkom zostatková cena nehnuteľnosti. Zostatkovou cenou nehnuteľnosti sa na účely zákona rozumie rozdiel medzi vstupnou cenou nehnuteľnosti a celkovou výškou odpisov zahrnutých do daňových výdavkov (§ 25 ods. 3 zákona). Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.

Daň z pridanej hodnoty – týka sa aj občanov nepodnikateľov?

Ak sa občan z titulu prenájmu nehnuteľnosti stane zdaniteľnou osobou, musí si sledovať obrat (príjem) pre účely registrácie za platiteľa DPH, aby vedel, či má povinnosť sa zaregistrovať za platiteľa DPH. Ak dosiahne obrat 49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH. Žiadosť sa podáva do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom dosiahol obrat.